Huis kopen in Spanje, zonder verrassingen

Een huis kopen in Spanje: wij werken voor u, de koper

Een huis kopen in Spanje werkt anders dan in Nederland. Er is geen standaard koopovereenkomst via de makelaar, geen bedenktijd van drie dagen en de notaris controleert vooral of de akte correct is opgesteld. Of er schulden op het pand rusten, of de uitbouw legaal is en of de VvE haar zaken op orde heeft, is aan u om te laten uitzoeken.

Daar helpen wij bij. Veel aanbod aan de kust staat bij meerdere makelaars tegelijk. Wij zoeken breed, ook buiten onze eigen portefeuille, en kijken namens u kritisch mee. U krijgt één Nederlandstalig aanspreekpunt dat de advocaat, de notaris, de bank en de vakmensen coördineert.

• Zoekprofiel op maat. Wat is belangrijk: zeezicht, loopafstand tot het strand, verhuurbaarheid, rust, een lift of juist een tuin?
• Voorselectie en bezichtigingen. We bekijken woningen vooraf en filteren wat tegenvalt, zodat u alleen kijkt naar wat past.
• Prijs en onderhandeling. We kennen de prijzen per wijk en onderhandelen namens u.
• Onafhankelijke advocaat. We werken met een Engels- of Nederlandssprekende advocaat die het pand juridisch controleert.
• NIE, bank en hypotheek. We helpen bij de aanvraag en leggen u in contact met banken die aan niet-residenten financieren.
• Begeleiding bij de notaris. We zijn erbij, vertalen en lichten toe.
• Na de aankoop. Aansluitingen, beheer en verhuur, als u dat wilt.

NIE-nummer en Spaanse bankrekening

Het NIE (Número de Identidad de Extranjero) is het Spaanse fiscale nummer voor buitenlanders. Zonder dit nummer kunt u geen woning kopen, geen bankrekening openen voor de koop en geen belastingen betalen. U kunt het aanvragen bij de Spaanse politie of een consulaat, of via een gemachtigde in Spanje. De doorlooptijd verschilt van enkele dagen tot enkele weken, afhankelijk van waar en hoe u het aanvraagt.

Wij regelen de aanvraag desgewenst voor u, zodat u er niet voor naar Spanje hoeft. Daarna openen we samen een Spaanse bankrekening. Die gebruikt u voor de betaling bij de notaris en voor de jaarlijkse vaste lasten, zoals de gemeentelijke belasting en de bijdrage aan de VvE.

Bestaande woning of nieuwbouw

Aan de Costa del Sol kunt u een bestaande woning kopen (segunda mano) of nieuwbouw, vaak al tijdens de bouw. Beide hebben voordelen.

Bestaande woning

U ziet wat u koopt, u kunt direct verhuizen of verhuren en vaak is er ruimte om te onderhandelen. Het aandachtspunt is de juridische en bouwkundige staat. Denk aan een uitbouw zonder vergunning, achterstallig onderhoud in het complex of een VvE met openstaande schulden.

Nieuwbouw

U heeft moderne isolatie, een lagere energierekening en vaak een gemeenschappelijk zwembad en parkeerplaats. U betaalt 10% btw plus zegelrecht in plaats van overdrachtsbelasting, en tijdens de bouw betaalt u in termijnen. Bij nieuwbouw letten wij onder meer op de volgende zaken:

• Bankgarantie. Termijnbetalingen vóór oplevering moeten zijn gedekt door een bankgarantie of verzekering.
• Bouwvergunning en oplevering. We controleren de vergunning en vragen naar de oplevergarantie en de planning.
• Tienjarige garantie. Voor de constructie geldt een verplichte verzekering, de seguro decenal.
• Bewoningsvergunning. Zonder licencia de primera ocupación worden water en stroom niet op uw naam aangesloten.

Juridische controle: wat wij laten nakijken

De Spaanse notaris is neutraal. Dat betekent dat hij controleert of de akte klopt, niet of de woning een goede aankoop is. Daarom laten we altijd een eigen advocaat het pand onderzoeken voordat u tekent. Die controleert onder meer:

• Eigendom. Staat de verkoper echt als eigenaar ingeschreven, en zijn er meerdere eigenaren die allemaal moeten tekenen? Dit blijkt uit de nota simple van het eigendomsregister.
• Lasten. Rusten er hypotheken, beslagen of andere lasten op het pand, en worden die vóór of bij de akte afgelost?
• Schulden. Als koper kunt u aansprakelijk zijn voor achterstallige VvE-bijdragen van het lopende en het voorgaande jaar. Ook achterstallige gemeentelijke belasting (IBI) kan op het pand drukken. We vragen de bewijzen op.
• Vergunningen en kadaster. Komen de woning in het kadaster en de werkelijke situatie overeen? Is er bijgebouwd zonder vergunning?
• Energielabel en bewoonbaarheid. Is er een geldig energiecertificaat en een bewoonbaarheidsverklaring?
• VvE-stukken. Wat staat er in de statuten, zijn er geplande grote uitgaven en is verhuur aan toeristen toegestaan?
• Toeristische verhuur. Heeft de woning een geldige toeristische registratie, en laat het complex verhuur toe?

Een hypotheek in Spanje voor Nederlanders

Spaanse banken financieren ook niet-residenten. Het percentage van de waarde dat u kunt lenen ligt doorgaans lager dan in Nederland, vaak rond de 60 tot 70% van de taxatiewaarde. U heeft dus meer eigen geld nodig. Dat kan bijvoorbeeld uit spaargeld komen of uit de overwaarde van uw woning in Nederland.

We brengen u in contact met banken en hypotheekadviseurs die regelmatig aan Nederlanders lenen. De bank laat het pand taxeren, en de uitkomst bepaalt het bedrag. Daarom is het verstandig om de financiering te bespreken voordat u een bod uitbrengt.

Let ook op de Nederlandse kant. Een woning in Spanje wordt in uw Nederlandse aangifte meestal behandeld als vermogen in box 3. Laat uw Nederlandse belastingadviseur toetsen wat een aankoop voor u betekent.

Na de aankoop: jaarlijkse kosten en belastingen

Een woning in Spanje brengt vaste jaarlijkse kosten met zich mee. Houd rekening met het volgende:

• IBI. De jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting.
• Basura. De afvalheffing.
• Comunidad. De bijdrage aan de VvE voor onderhoud van het complex, het zwembad en de tuin.
• Verzekering. Een opstal- en inboedelverzekering.
• Nutsvoorzieningen. Water, stroom en internet.
• Belasting als niet-resident. U betaalt jaarlijks inkomstenbelasting over een fictief inkomen uit de woning, berekend over de kadastrale waarde (aangifte via Modelo 210). Voor inwoners van de EU en de EER is het tarief 19%. Verhuurt u de woning, dan geldt een aparte aangifte over de huurinkomsten.

Dit zijn indicaties. Uw fiscalist bevestigt de bedragen voor uw situatie. Wij helpen u met de automatische incasso en kunnen de dagelijkse gang van zaken overnemen via woningbeheer. Wilt u de woning ook gebruiken voor inkomsten, lees dan over vakantieverhuur aan de Costa del Sol.

Een huis kopen zonder in Spanje te zijn

Het hele traject kan grotendeels op afstand. We doen live videorondleidingen met uw vragen, delen de documenten digitaal en regelen het NIE via een volmacht. Voor de akte kunt u een notariële volmacht (poder notarial) geven, zodat iemand namens u tekent. Die volmacht kunt u ook in Nederland bij een notaris laten opstellen.

Toch raden we aan om de woning en de buurt minstens één keer zelf te zien voordat u tekent. Een straat die op video rustig oogt, kan 's avonds druk zijn. Wij plannen uw bezoek zo, dat u in één tot twee dagen de belangrijkste woningen ziet.

Welke regio aan de Costa del Sol past bij u?

De keuze voor de plaats bepaalt veel: de prijs per vierkante meter, hoe makkelijk u de woning verhuurt en hoe het er in de winter uitziet. Een korte kennismaking:

• Torremolinos en La Carihuela. Dichtbij het vliegveld van Málaga, met een boulevard en strand. Populair voor eigen gebruik en verhuur.
• Benalmádena en Fuengirola. Appartementen met zeezicht, jachthaven en goede voorzieningen het hele jaar door.
• Mijas. Rustiger en witter, tegen de heuvels, met zeezicht vanaf de hoger gelegen delen.
• Marbella en Estepona. Hogere prijzen, meer villa's, golfbanen en nieuwbouw.
• Coín en het binnenland. Meer ruimte en een lagere prijs per vierkante meter, op ongeveer een half uur van de kust.
• Málaga-stad. Cultuur, havenfront en een groeiende vraag naar appartementen.

Weet u nog niet waar u wilt kopen? Dan kijken we samen naar uw doel, uw budget en de reistijd vanaf het vliegveld, en maken we een voorselectie van twee tot drie plaatsen.